تعریف بنگاه های معاملات ملکی
امروزه به منظور خرید، فروش، رهن و یا اجاره یک ملک، بنگاه های معاملات ملکی به عنوان یک واسطه و یا معرف حضور پیدا می کنند.
در واقع بنگاه های معاملات ملکی با معرفی خریدار به فروشنده و یا صاحب خانه به مستاجر و عقد یک قرارداد بین دو طرفین معامله،
نقشی مهم و حیاتی را در معاملات املاک ایفا می کنند. اما این که چگونه معامله ای در بنگاه های معاملات ملکی صورت می پذیرد،
جزو مواردی است که تصمیم داریم به صورت تخصصی به آن بپردازیم و در ادامه شما را با اهمیت فعالیت بنگاه های
معاملات ملکی آشنا کنیم. با ما همراه باشید.
آقای غنی زاده – آقای دانش
کانال اپارات املاک ایران زمین ( معرفی و بررسی پروژه های معتبر منطقه ۲۲ تهران )
وظیفه بنگاه های معاملات ملکی چیست؟
به منظور انجام هر گونه معامله ای بهتر است از مراجع ذی صلاح در آن موضوع کمک بگیرید. برای انجام معاملات ملکی
نیز آژانس های املاک فعالیت دارند تا به صورت قانونی مجوز انجام معاملات صادر شود. البته این بدان معنا نیست که
اگر معامله ای در محل و مکانی دیگر به غیر از بنگاه های معاملات ملکی صورت پذیرد، غیر قانونی می باشد.
بلکه بهتر است از این مراکز برای اطمینان از صحت معامله استفاده نمود. در واقع آژانس های املاک باید به عنوان کارشناسان
معتمد دو طرف یعنی خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر عمل نمایند و ملک را کارشناسی نموده و با قیمت مناسب
و سرایط مطلوب مورد معامله قرارد هند.
چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک
یکی از اساسی ترین و مهم ترین نیاز ها و دغدغه های امروز افراد، تهیه مسکن می باشد. این امر به قدری از اهمیت زیادی
برخوردار شده است که می توان فعالیت گسترده بنگاه های معاملات ملکی را مشاهده نمود.
اما لازم است پیش از این که برای خرید، فروش، رهن و یا حتی اجاره اقدامی انجام دهید، با مسائل اولیه و مقدماتی
در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و همین طور نحوه فعالیت آژانس های املاک آشنا شوید. از این رو در
ادامه به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک می پردازیم.
نحوه فعالیت بنگاه های معاملات ملکی
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار طیف گسترده ای را شامل می شود که در این بخش
از مطلب هر کدام را به صورت جداگانه مورد بررسی قرار داده ایم:
-
نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده
روال کار در بنگاه های املاک به طور معمول بدین شکل می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود هستند:
یا مستقیما به بنگاه املاک مراجعه می کنند و با اعلام مشخصات ملک خود، شرایط فروش ملک را اعلام می نمایند.
یا از طریق آگهی های روزنامه و یا سایت های مربوطه این کار را انجام می هند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلام نظر می کند
و یا نظر مشاور املاک را ملاک قرار می دهد. به همین دلیل نقش آن ها در تعیین قیمت و کارشناسی ملک، تاثیر چشم گیری دارد.
در مورد دسته دوم، اصولا شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه و سایت ها، با فروشنده تماس گرفته
و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی خود می کنند و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک ارائه نموده و بابت
این کار حق الزحمه ای را به صورت ماهیانه دریافت می کنند.
-
نحوه فعالیت بنگاه های مشاورین املاک متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران:
دسته اول از خریداران، افرادی از جامعه هستند که به منظور تهیه ملک به آژانس های املاک مراجعه نموده و در ابتدا با
خود مشاورین املاک وارد گفت و گو می شوند. در صورتی که این دسته از خریداران برای خرید هر نوع ملکی، به صورت نقدی،
قصد معامله داشته باشند، مشاورین آن ها را به افراد معرفی خواهند کرد که اصطلاحا بساز بفروش هسند و
خودشان نیز سهمی از این معامله دارند.
اما اگر همین افراد قصد خرید اقساطی را داشته باشند، فایل های دیگری را به آن ها معرفی خواهند کرد.
در نهایت با توافق طرفین معامله، ملک مورد نظر را بازدید کرده و در صورت پسند کردن و عقد قرارداد،
فروشنده را به دفتر خود دعوت خواهند کرد.
در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند.
در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و مبایعه نامه های چای را به بنگاه های معاملات ملکی ارائه می نمایند.
در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات مورد معامله و سایر ضوابط
و شرایط معامله را در مکان های مشخص شده در قرارداد پر کند.
دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران، ممکن است جزو بساز بفروش ها باشند که به طور معمول خانه های گلنگی
و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. لازم به ذکر است که فعالیت عمده و گسترده
مشاورین املاک در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز می باشد.
برخی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های مختلف و زیادی را برای پایین آوردن بهای ملک به کار می برند.
به این صورت که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و… به دفتر آن ها مراجعه کند اما
بدون آن که از قبل خریداری وجود داشته باشد و یا در صورت وجود خریدار با او هماهنگی صورت گرفته باشد، پس از این که
عملیات فوق را چند مرتبه تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک خریداری ندارد، با بساز بفروش ها تماس گرفته
و آن ها را همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای مشخص شده خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزیی، پروسه گفته شده را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده،
یک سوم بهای معامله نیز در زمان تحویل ملک و مابقی پول، در زمان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی پرداخت می شود.
نکاتی در مورد مشکلات موجود در بنگاه های معاملات ملکی
مشاورین املاک صرفا در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت به منظور تکمیل قرارداد چاپی
استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده باز می گرداند. حال ممکن است فروشنده مذکور، بدون علم و اطلاع،
در بنگاه دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند. این عمل ممکن است حتی به دفعات تکرار شود.
در این صورت خریداران با فروشنده مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران به وجود آورده است.
برای رفع این مشکل کافی است سند ماکلیت در اختیار اولین بنگاه های معاملات ملکی باقی بماند تا از بروز
معاملات معارض توسط فروشنده کلاهبردار جلوگیری شود.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خوددار کند،
خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی
می توان در بیع نامه تنظیمی شرط نمود در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نکند،
خساراتی معادل فلان مبلغ باید پرداخت کند.
خلاصه مطلب
به طور کلی بنگاه های معاملات ملکی نقش مهمی در فروش، خرید، رهن و اجاره یک ملک دارند. لازم است
برای به دست آوردن اطلاعات لازم در مورد هر ملک، حتما با مشاورین املاک مشورت نمایید.
توجه نمایید که مشاورین املاک نیز نقش مهم و چشم گیری در قیمت گذاری یک ملک دارند. در صورتی که قیمت و ارزش واقعی
ملک خود را نمی دانید، می توانید با کمک مشاورین املاک بنگاه های معاملات ملکی به صورت اصولی
و عادلانه ملک خود را قیمت گذاری کنید.
مقالات مرتبط با مشاورین املاک